Der Umgang mit Feuchte- und Schimmelpilzschäden aus verschiedenen Perspektiven

1. Gebäudeeigentümer und Selbstnutzer
2. Gebäudeeigentümer und Vermieter
3. Wohnungseigentümer als Selbstnutzer
4. Wohnungseigentümer als Vermieter
5. Mieter
6. Versicherungsschäden (Gebäude- und
   Leitungswasserschäden)

1 Gebäudeeigentümer (Selbstnutzer)

Bei gesundheitlichen Problemen wie: Reizungen der Atemwege, Bronchitis, Asthma, Neurodermitis etc. oder bei auffälligen Gerüchen, muffig, modrig, erdig bzw. Kellergeruch sollten Luftkeim- und / oder Luftpartikelmessungen vorgenommen werden.

Mit der Luftkeimmessung können die vermehrungsfähigen Schimmelpilzarten eindeutig identifiziert und somit auf ihre gesundheitlich beeinträchtigende Relevanz beurteilt werden.

Mit der Luftpartikelmessung können auch die nicht vermehrungsfähigen Schimmelpilze, also die abgestorbenen, identifiziert werden. Jedoch ist die Bestimmung der Schimmelpilzarten nur eingeschränkt möglich.

Die Messungen werden in der Innenraumluft und in der Außenluft vorgenommen. Neben der Bestimmung der Schimmelpilzarten wird auch die Schimmelpilzkonzentration gemessen.

Sollten in der Raumluft, im Vergleich zur Außenluft, höhere Schimmelpilzkonzentrationen gemessen und hierbei Schimmelpilzarten identifiziert werden, die für einen Feuchteschaden bekannt sind, ist der Raum gesondert auf einen verdeckten Feuchteschaden zu untersuchen.

Es besteht auch die Möglichkeit, dass es in der Vergangenheit einen Feuchte- bzw. Wasserschaden gegeben hat, dessen Feuchte bereits abgetrocknet ist. In diesem Fall kann ein nicht aktiver Schimmelpilzbefall vorliegen, der ebenso zur gesundheitlichen Beeinträchtigung führen kann, wie ein aktiver Schimmelpilzbefall. Die toxisch reizende Wirkung geht von lebenden sowie abgestorbenen Schimmelpilzen aus.
Im Falle eines nicht aktiven Schimmelpilzbefalls sind weitere labortechnische Untersuchungen zur Lokalisierung des ehemaligen Schadenherdes erforderlich.

Auf Grundlage der Feuchtemessung und der Laborergebnisse erstellen wir Ihnen ein Sanierungskonzept zur Beseitigung des Feuchte- und Schimmelpilzschadens.

Als Gebäudeeigentümer und Selbstnutzer haben Sie Einfluss auf alle Faktoren, die zum Feuchte- und Schimmelpilzbefall geführt haben. Sie haben weiterhin die Möglichkeit durch verschiedene Maßnahmen die Ursache und das Schadensausmaß zu beseitigen.

In jedem Falle muss die Schadensursache eindeutig geklärt werden. Dieses biete ich Ihnen, wie in der Rubrik Feuchteschäden dargestellt, an.

Je nach Art und Umfang des Feuchte- und Schimmelpilzschadens sind Schutzmaßnahmen zur Verhinderung der weiteren Verbreitung der Schimmelpilzsporen zu treffen.

Um Ihre Gesundheit zu schützen, sollten Sie die Sanierungsbereiche nur mit entsprechender Schutzbekleidung betreten.

Folgende Leistungen werden u.a. von uns erbracht:

• Die Ermittlung des Schadensumfangs
• Die Ermittlung der Schadensursache
• Die Ermittlung und Festlegung des Arbeits- und Umgebungsschutzes
• Die Festlegung der auszubauenden und zu entsorgenden Bauteile
• Die Festlegung der Art der Schimmelpilz-Dekontamination (direkt befallener Flächen)
• Die Festlegung der Art der Reinigung (nicht direkt befallener Flächen)
• Die Festlegung der Trocknungsart !!!
• Die Festlegung der Kontrollmessungen für Feuchte- und Schimmelpilze

Bei hygrothermische Schäden, also Schäden die entweder aufgrund einer zu hohen Raumluftfeuchte und / oder einer zu kühlen Innenoberflächen-Temperatur entstanden sind, messen wir die vorgenannten Parameter während der Heizperiode.

Mit unserem bauphysikalischen Berechnungsprogramm „Feuchte Analyse in Innenräumen (FAI-Rechner) sind Klimasimulationsberechnungen auf Bauteilinnenoberflächen auch ohne Messungen und somit jahreszeitunabhängig möglich. Hierfür müssen jedoch die Baustoffkennwerte der Konstruktion ermittelt werden.
Aufgrund der Ergebnisse machen wir Sanierungsvorschläge für die Baukonstruktion oder geben Ihnen Handlungsanleitungen zur Reduzierung der Raumluftfeuchte.

Fazit:

Wir ermitteln die Schadensursache und erstellen Ihnen ein Sanierungskonzept. Auf Wunsch begleiten wir die Sanierungsmaßnahmen und führen Erfolgskontrollen durch. Aus der Erfahrung sollten besonders Trocknungs- und Sanierungsfirmen angeleitet und/oder überwacht werden.

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3 Wohnungseigentümer (Selbstnutzer)

Bei gesundheitlichen Problemen wie: Reizungen der Atemwege, Bronchitis, Asthma, Neurodermitis etc. oder bei auffälligen Gerüchen, muffig, modrig, erdig bzw. Kellergeruch sollten Luftkeim- und / oder Luftpartikelmessungen vorgenommen werden.

Mit der Luftkeimmessung können die vermehrungsfähigen Schimmelpilzarten eindeutig identifiziert und somit auf ihre gesundheitlich beeinträchtigende Relevanz beurteilt werden.

Mit der Luftpartikelmessung können auch die nicht vermehrungsfähigen Schimmelpilze, also die abgestorbenen, identifiziert werden. Jedoch ist die Bestimmung der Schimmelpilzarten nur eingeschränkt möglich.

Die Messungen werden in der Innenraumluft und in der Außenluft vorgenommen. Neben der Bestimmung der Schimmelpilzarten wird auch die Schimmelpilzkonzentration gemessen.

Sollten in der Raumluft, im Vergleich zur Außenluft, höhere Schimmelpilzkonzentrationen gemessen und hierbei Schimmelpilzarten identifiziert werden, die für einen Feuchteschaden bekannt sind, ist der Raum gesondert auf einen verdeckten Feuchteschaden zu untersuchen.

Es besteht auch die Möglichkeit, dass es in der Vergangenheit einen Feuchte- bzw. Wasserschaden gegeben hat, dessen Feuchte bereits abgetrocknet ist. In diesem Fall kann ein nicht aktiver Schimmelpilzbefall vorliegen, der ebenso zur gesundheitlichen Beeinträchtigung führen kann, wie ein aktiver Schimmelpilzbefall. Die toxisch reizende Wirkung geht von lebenden sowie abgestorbenen Schimmelpilzen aus.
Im Falle eines nicht aktiven Schimmelpilzbefalls sind weitere labortechnische Untersuchungen zur Lokalisierung des ehemaligen Schadenherdes erforderlich.

Auf den Ergebnissen erstellen wir Ihnen ein Sanierungskonzept zur Beseitigung des Feuchte- und Schimmelpilzschadens.

Bei sichtbaren Schimmelpilzschäden: Befindet sich auf einer Feuchteschadens stelle ein watteartiger, pelziger Schimmelpilzbelag, können Sie sich labortechnische Untersuchungen sparen. Es sei denn, Sie wollen gezielte Allergietests, durch einen Umweltmediziner, durchführen lassen. In diesem Fall kann eine Schimmelpilzanalyse der Raumluft hilfreich sein.

Als Gebäudeeigentümer und Selbstnutzer haben Sie Einfluss auf alle Faktoren, die zum Feuchte- und Schimmelpilzbefall geführt haben. Sie haben weiterhin die Möglichkeit, durch verschiedene Maßnahmen, die Ursache und das Schadensausmaß zu beseitigen.
In jedem Falle muss die Schadensursache eindeutig geklärt werden. Dieses biete ich Ihnen, wie in der Rubrik Feuchteschäden dargestellt, an.

Je nach Art und Umfang des Feuchte- und Schimmelpilzschadens sind Schutzmaßnahmen zur Verhinderung der weiteren Verbreitung der Schimmelpilzsporen zu treffen. Um Ihre Gesundheit zu schützen, sollten Sie die Sanierungsbereiche nur mit entsprechender Schutzbekleidung inklusive Atemschutzmaske betreten.

Folgende Leistungen werden von uns, je nach Erfordernis, erbracht:

• Die Ermittlung des Schadensumfangs
• Die Ermittlung der Schadensursache
• Die Ermittlung und Festlegung des Arbeits- und Umgebungsschutzes
• Die Festlegung der auszubauenden und zu entsorgenden Bauteile
• Die Art der Schimmelpilz-Dekontamination direkt befallener Flächen
• Die Art der Reinigung nicht direkt befallener Flächen
• Die Festlegung der Trocknungsart !!!
• Die Festlegung von Kontrollmessungen für Feuchte- und Schimmelpilze

Als Wohnungseigentümer sollten Sie durch uns berechnen lassen, ob das mit Schimmelpilzen befallene Bauteil den Mindestanforderungen des Wärmeschutzes der DIN 4108 entspricht und keine Schäden aufweist.

Sollte der Mindestwärmeschutz des Bauteils nicht erfüllt werden, erstellen wir Ihnen ein Sanierungskonzept. Das Problem für Sie als Wohnungseigentümer besteht darin, dass Sie ohne einen Beschluss der WEG keine Änderungen am Gemeinschaftseigentum vornehmen dürfen. Unser Sanierungskonzept kann Ihnen bei der Herbeiführung des Beschlusses helfen.

Um Ihr Heiz- und Lüftungsverhalten zu prüfen, führen wir Langzeitraumluft-Klimamessungen Link in den betroffenen Räumen durch.

Bei einem verdeckten Feuchteschaden kommt es zu einem erhöhten Feuchteeintrag in die Raumluft, welcher zu einem erhöhten Luftfeuchtegehalt führt. Diesem Feuchteeintrag können Sie nicht entgegenlüften. Daher führen wir zu Beginn der Raumluftklimaüberwachung eine orientierende Feuchteschadensuntersuchung im Objekt durch.

Bei hygrothermische Schäden, also Schäden die entweder aufgrund einer zu hohen Raumluftfeuchte und / oder einer zu kühlen Innenoberflächen-Temperatur entstanden sind, messen wir die vorgenannten Parameter während der Heizperiode.

Mit unserem bauphysikalischen Berechnungsprogramm „Feuchte Analyse in Innenräumen (FAI-Rechner) sind Klimasimulationsberechnungen auf Bauteilinnenoberflächen auch ohne Messungen und somit jahreszeitunabhängig möglich. Hierfür müssen jedoch die Baustoffkennwerte der Konstruktion ermittelt werden.
Aufgrund der Ergebnisse machen wir Sanierungsvorschläge für die Baukonstruktion oder geben Ihnen Handlungsanleitungen zur Reduzierung der Raumluftfeuchte.

Fazit:
Wir ermitteln die Schadensursache und erstellen Ihnen ein Sanierungskonzept. Auf Wunsch begleiten wir die Sanierungsmaßnahmen und führen Erfolgskontrollen durch. Aus der Erfahrung sollten besonders Trocknungsfirmen angeleitet oder überwacht werden.

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4 Wohnungseigentümer (Vermieter)

Ihr Mieter meldet Ihnen einen Feuchte- bzw. Schimmelpilzschaden an seinem Mietobjekt. Sollte dieser tatsächlich gegeben sein, muss er ihn nicht dulden, da er das Objekt nicht unter der Voraussetzung eines Schimmelpilzschadens gemietet hat. Die Frage ist nun, was hat den Feuchte- und Schimmelpilzschaden verursacht.

Beim Leitungswasserschaden handelt es ich in der Regel um einen Versicherungsschaden. Siehe Rubrik Versicherungsschäden.

Ein Feuchte- und Schimmelpilzschaden, der durch eindringendes Wasser von außen verursacht wurde, ist Sache des Vermieters. Der Vermieter hat dem Mieter die Mietsache frei von Sachmängeln zu überlassen. Den Nachweis, dass die Mietsache frei von Sachmängeln ist, ist durch den Vermieter zu erbringen.

Wohnungseigentümergemeinschaften werden in der Regel durch Hausverwaltungen vertreten.

In jedem Falle muss die Schadensursache eindeutig geklärt werden. Dieses biete ich Ihnen, wie in der Rubrik Feuchteschäden dargestellt, an.

Je nach Art und Umfang des Feuchte- und Schimmelpilzschadens sind Schutzmaßnahmen zur Verhinderung der weiteren Verbreitung der Schimmelpilzsporen zu treffen. Um Ihre Gesundheit zu schützen, sollten Sie die Sanierungsbereiche nur mit entsprechender Schutzbekleidung inklusive Atemschutzmaske betreten.

Folgende Leistungen werden u.a. von uns erbracht:

• Die Ermittlung des Schadensumfangs
• Die Ermittlung der Schadensursache
• Die Ermittlung und Festlegung des Arbeits- und Umgebungsschutzes
• Die Festlegung der auszubauenden und zu entsorgenden Bauteile
• Die Festlegung der Art der Schimmelpilz-Dekontamination (direkt befallener Flächen)
• Die Festlegung der Art der Reinigung (nicht direkt befallener Flächen)
• Die Festlegung der Trocknungsart !!!
• Die Festlegung der Kontrollmessungen für Feuchte- und Schimmelpilze

Nicht so eindeutig ist der Fall bei einem hygrothermischen Schaden. Hygrothermische Schäden entstehen aus der Raumlufttemperatur und -feuchte sowie der Oberflächentemperatur eines Bauteils. Sie bilden das Klima an der Bauteiloberfläche welches Schimmelpilzwachstum ermöglicht.

Folgende Faktoren bestimmen das Klima an der Bauteilinnenoberfläche:

• Außenlufttemperatur
• Außenluftfeuchte
• Innenlufttemperatur
• Innenluftfeuchte
• Oberflächentemperatur
• Oberflächenfeuchte
• Wärmedurchlasswiderstand des Bauteils (Wärmedämmwirkung)
• Wärmeübergangswiderstand innen (Erwärmung der innenseitigen Oberfläche)
• Konstruktive Wärmebrücken
• Geometrische Wärmebrücken
• Feuchtegehalt des Baustoffs
• Feuchteeintrag in den Raum bzw. der Wohn-/ Gewerbeeinheit
• Raumvolumen
• Raumluftwechsel

Als Wohnungseigentümer sollten Sie den Nachweis führen, dass das mit Schimmelpilzen befallene Bauteil den Mindestanforderungen des Wärmeschutzes der DIN 4108 entspricht und keine Schäden aufweist.

Sollte der Mindestwärmeschutz des Bauteils nicht erfüllt werden, erstellen wir Ihnen ein Sanierungskonzept. Auf eine kostenaufwendige gerichtliche Auseinandersetzung sollten Sie in diesem Fall verzichten.

Das Problem für Sie als Wohnungseigentümer besteht darin, dass Sie ohne einen Beschluss der WEG keine Änderungen am Gemeinschaftseigentum vornehmen dürfen. Unser Sanierungskonzept kann Ihnen bei der Herbeiführung des Beschlusses jedoch helfen.
Um dem Mieter ein mangelhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten nachzuweisen, führen wir Langzeitraumluft-Klimamessungen Link in den betroffenen Räumen durch.

Bei einem verdeckten Feuchteschaden kommt es zu einem erhöhten Feuchteeintrag in die Raumluft, welcher zu einem erhöhten Luftfeuchtegehalt führt. Diesem Feuchteeintrag kann der Mieter nicht entgegenlüften.

Daher führen wir zu Beginn der Raumluftklimaüberwachung eine orientierende Feuchteschadensuntersuchung im Objekt durch.
Im Falle, dass das Objekt nicht ausreichend beheizt oder belüftet wurde, der Mindestwärmeschutz der Bauteile jedoch gegeben war, sind die Voraussetzungen für eine eventuell juristische Auseinandersetzung günstig. Die Kosten für eine dauerhafte Schimmelpilzsanierung ggf. durch eine Fachfirma hat der Verursacher zu tragen.

Ein Schimmelpilzbefall steht immer im Zusammenhang mit einer erhöhten Feuchtebelastung. Zeigt Ihr Mieter einen Schaden an, sollten Sie der Ursache auf den Grund gehen. Es ist Ihr Eigentum, welches unter Umständen dauerhaft in Mitleidenschaft gezogen wird. Sollte der Schaden nur oberflächlich beseitigt werden, z.B. durch den Einsatz von chemischen Mitteln, ist dieses nur von kurzer Dauer.

Den Nachweis für die fachgerechte Sanierung sollten Sie sich beibringen lassen (Sanierungszertifikat von einem qualifizierten Unternehmen).

Fazit:
Wir ermitteln die Schadensursache und erstellen Ihnen ein Sanierungskonzept. Auf Wunsch, begleiten wir die Sanierungsmaßnahmen und führen Erfolgskontrollen durch. Aus der Erfahrung sollten besonders Trocknungsfirmen angeleitet oder überwacht werden.

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5 Mieter

Bei gesundheitlichen Problemen wie: Reizungen der Atemwege, Bronchitis, Asthma, Neurodermitis etc. oder bei auffälligen Gerüchen, muffig, modrig, erdig bzw. Kellergeruch sollten Luftkeim- und / oder Luftpartikelmessungen vorgenommen werden.

Mit der Luftkeimmessung können die vermehrungsfähigen Schimmelpilzarten eindeutig identifiziert und somit auf ihre gesundheitlich beeinträchtigende Relevanz beurteilt werden.

Mit der Luftpartikelmessung können auch die nicht vermehrungsfähigen Schimmelpilze, also die abgestorbenen, identifiziert werden. Jedoch ist die Bestimmung der Schimmelpilzarten nur eingeschränkt möglich.

Die Messungen werden in der Innenraumluft und in der Außenluft vorgenommen. Neben der Bestimmung der Schimmelpilzarten wird auch die Schimmelpilzkonzentration gemessen.

Sollten in der Raumluft, im Vergleich zur Außenluft, höhere Schimmelpilzkonzentrationen gemessen und hierbei Schimmelpilzarten identifiziert werden, die für einen Feuchteschaden bekannt sind, ist der Raum gesondert auf einen verdeckten Feuchteschaden zu untersuchen.
Es besteht auch die Möglichkeit, dass es in der Vergangenheit einen Feuchte- bzw. Wasserschaden gegeben hat, dessen Feuchte bereits abgetrocknet ist. In diesem Fall kann ein nicht aktiver Schimmelpilzbefall vorliegen, der ebenso zur gesundheitlichen Beeinträchtigung führen kann, wie ein aktiver Schimmelpilzbefall. Die toxisch reizende Wirkung geht von lebenden sowie abgestorbenen Schimmelpilzen aus.
Im Falle eines nicht aktiven Schimmelpilzbefalls sind weitere labortechnische Untersuchungen zur Lokalisierung des ehemaligen Schadenherdes erforderlich.

Bei sichtbaren Schimmelpilzschäden: Befindet sich auf einer Feuchteschadensstelle ein watteartiger, pelziger Schimmelpilzbelag, sollte eine Abklatsch- oder Folienkontaktprobe genommen werden.

Diese Untersuchungen dienen als Nachweis gegenüber Ihrem Vermieter, dass ein Feuchte- und Schimmelpilzschaden vorliegt.

Als Mieter sind Sie verpflichtet einen Feuchte- bzw. Schimmelpilzschaden in Ihrem Mietobjekt gegenüber dem Vermieter anzuzeigen. Sofern es sich tatsächlich um einen Schimmelpilzbefall handelt, müssen Sie ihn nicht dulden, da Sie das Objekt nicht unter der Voraussetzung eines Schimmelpilzschadens gemietet haben. Die Frage ist nun, was hat den Feuchte- und Schimmelpilzschaden verursacht.

Beim Leitungswasserschaden handelt es sich in der Regel um einen Versicherungsschaden. Als Mieter zahlen Sie über die Nebenkosten die Versicherungsbeiträge. Versicherungsnehmer ist der Gebäudeeigentümer.
Sollte der Gebäudeeigentümer bzw. die von der Versicherung (Schadensregulierer) empfohlenen Trocknungs- und Sanierungsfirmen Maßnahmen durchführen, die nicht in Ihrem Interesse sind oder es sogar zum Schimmelpilzbefall kommen, sollten Sie sich umgehend juristisch beraten lassen.

Einerseits dürfen Sie die Maßnahmen zur Schadensbeseitigung nicht behindern, andererseits müssen Sie keine Sanierungsmaßnahmen in Ihrem Mietobjekt dulden, die nicht den Anerkannten Regeln der Technik, des Schimmelpilz-Sanierungsleitfadens des UBA’s, der BiostoffV sowie der BGI 858 entsprechen. Besonders sollten Sie auf die Abschottung des Sanierungsbereiches achten.

Sie sind es, der sonst in Zukunft in einer mit Schimmelpilzen belasteten Wohnung leben muss.

Den Nachweis, dass Sie einer Schimmelpilzbelastung ausgesetzt sind, führen wir über Schimmelpilzluftkeimmessungen. Sollte eine Kontamination mit Schimmelpilzsporen festgestellt werden, sind nach der Reinigung aller betroffenen Räume Schimmelpilzluftpartikelmessungen zur Erfolgskontrolle durchzuführen. Ihr Ansprechpartner für Forderungen ist der Vermieter, nicht die Versicherung. Siehe auch Rubrik Versicherungsschäden.

Ein Feuchte- und Schimmelpilzschaden, der durch eindringendes Wasser von außen verursacht wurde, ist Sache des Vermieters. Der Vermieter hat dem Mieter die Mietsache frei von Sachmängeln zu überlassen. Den Nachweis, dass die Mietsache frei von Sachmängeln ist, ist durch den Vermieter zu erbringen.

Nicht so eindeutig ist der Fall bei einem hygrothermischen Schaden. Hygrothermische Schäden entstehen aus der Raumlufttemperatur und -feuchte sowie der Oberflächentemperatur eines Bauteils. Sie bilden das Klima an der Bauteiloberfläche, welches Schimmelpilzwachstum ermöglicht.

Folgende Faktoren bestimmen das Klima an der Bauteilinnenoberfläche:

• Außenlufttemperatur
• Außenluftfeuchte
• Innenlufttemperatur
• Innenluftfeuchte
• Oberflächentemperatur
• Oberflächenfeuchte
• Wärmedurchlasswiderstand des Bauteils (Wärmedämmwirkung)
• Wärmeübergangswiderstand innen (Erwärmung der innenseitigen Oberfläche)
• Konstruktive Wärmebrücken
• Geometrische Wärmebrücken
• Feuchtegehalt des Baustoffs
• Salzgehalt des Baustoffs
• Feuchteeintrag in den Raum bzw. der Wohn-/ Gewerbeeinheit
• Raumvolumen
• Raumluftwechsel

Der Vermieter hat den Nachweis zu führen, dass das mit Schimmelpilzen befallene Bauteil den Mindestanforderungen des Wärmeschutzes der DIN 4108 entspricht und keine Schäden aufweist.

Sie als Mieter haben die Pflicht ausreichend zu heizen und zu lüften. Sie sollten das Raumluftklima durch uns mit Langzeitraumluft-Klimamessungen Link (3,0 Wochen) während der Heizperiode prüfen lassen, bevor Sie mit Ihrem Vermieter einen Rechtsstreit beginnen.

Es besteht auch die Möglichkeit, dass ein verdeckter Feuchteschaden vorliegt. Gegen einen derartigen Feuchteeintrag können Sie nicht ausreichend lüften. Daher führen wir zu Beginn der Raumluftklimaüberwachung eine orientierende Feuchteschadensuntersuchung im Objekt durch.

Fazit:
Wir ermitteln die Schadensursache und erstellen Ihnen ein Sanierungskonzept. Auf Wunsch, vertreten wir Ihre Interessen, begleiten Sie bei den Sanierungsmaßnahmen und führen Erfolgskontrollen durch. Aus der Erfahrung sollten besonders Trocknungsfirmen angeleitet oder überwacht werden.

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6 Versicherungsschäden (Leitungswasserschäden)

Die Ermittlung der Feuchteschadensursache ist in der Regel schnell abgeschlossen. Die Ermittlung des Schadenausmaßes und des Sanierungsumfanges ist häufig viel aufwendiger.

Um das Schadensausmaß und den Umfang der erforderlichen Sanierungsarbeiten zu ermitteln, muss festgestellt werden, welche Bereiche vom Feuchteschaden / Schimmelpilzbefall betroffen sind. Es sind besonders die Bereiche zu untersuchen, die nicht direkt zugänglich sind, wie z.B. innerhalb

• einer Gipskartonständerwand
• einer abgehängten Decke
• eines Schachtes
• unterhalb des Estrichs
• hinter einer Verkleidung

Bei Leitungswasserschäden handelt es sich in der Regel um einen Versicherungsschaden. Der Versicherungsnehmer ist der Gebäudeeigentümer, der häufig durch eine Hausverwaltung vertreten wird.

Der Eigentümer / die Hausverwaltung meldet den Schaden der Versicherung. Diese schickt einen Schadensregulierer zur Schadensabwicklung. Die Versicherungen arbeiten fast immer mit rahmenvertraglich gebundenen Trocknungs- und Sanierungsfirmen zusammen. In einigen Fällen sind sie sogar Gesellschafter der Sanierungsfirmen.

Der Schadensregulierer und die rahmenvertraglich gebundenen Trocknungs- und Sanierungsfirmen vertreten im Schadensfall weder die Interessen des Versicherungsnehmers (Gebäudeeigentümer) noch die der Bewohner. Der Versicherungsnehmer wird in den meisten Fällen von dem Schadensregulierer aufgefordert, die vertragsgebundenen Firmen der Versicherung direkt zu beauftragen oder zumindest die Arbeiten durch diese ausführen zu lassen.

Die Art und der Umfang der Trocknungs-/ Sanierungsmaßnahmen wird vom Schadensregulierer oder von der Firma selbst festgelegt. Hierbei werden in den meisten Fällen die Sanierungsleitfäden des Umwelt-Bundes-Amtes und der Berufsgenossenschaft (BGI 858) nicht berücksichtigt. Durch unzureichende Trocknungs- und Sanierungsmaßnahmen wird in einigen Fällen das Gebäude langfristig geschädigt.

In den meisten Fällen werden die Bewohner einer erhöhten gesundheitlichen Belastung durch Schimmelpilzsporen und/oder Mineralfasern ausgesetzt, da die Trocknungsmaßnahmen mit unzureichenden Geräten und/oder mit dem falschen Trocknungsverfahren durchgeführt werden.

Solange ein Schimmelpilzbefall an der Oberfläche nicht sichtbar ist, ist er für die Versicherung nicht vorhanden. Der Schadensregulierer möchte gar nicht wissen, ob es im Schacht, unter dem Estrich oder hinter einer Verkleidung schimmelt. Daher werden solche Untersuchungen gar nicht erst nicht vorgenommen.

Manche „versicherungsgebundenen Firmen“ fordern die Versicherungsnehmer auf, eine Abtretungserklärung zu unterzeichnen, so dass die Versicherungsleistung direkt an die Firma ausgezahlt wird. Dies ist die gravierendste Variante des Missbrauchs, denn damit hat der Versicherungsnehmer keinen Einfluss auf die Art der Ausführung und deren Qualität.

In einigen Fällen kommt zwischen dem Versicherungsnehmer und den Trocknungs- / Sanierungsfirmen kein schriftliches Vertragsverhältnis zustande. Die Firmen senden ihre Rechnungen direkt an die Versicherung. Das Problem an dieser Praxis ist, dass der Versicherungsnehmer in diesem Fall keine Gewährleistungsansprüche an die Firma hat.

Sollte es zu Folgeschäden kommen, durch zum Beispiel einen Schimmelpilzbefall, wird der Versicherungsnehmer feststellen, dass sich die Versicherung und die Firmen nicht verantwortlich fühlen. Die Versicherung sagt: „Wir haben die Firmen nicht beauftragt, sondern nur deren Rechnungen bezahlt“. Und die Firma sagt: „Wir haben keinen Vertrag miteinander, wenden sie sich an die Versicherung“.

Wenn sich der Versicherungsnehmer für die rahmenvertraglich gebundenen Firmen der Versicherung  entscheidet, sollte die Art der Sanierung und die Ausführung durch einen Sachverständigen, der die Interessen des Gebäudeeigentümers vertritt, festgelegt und überwacht werden.

In jedem Fall sollten die Trocknungs- und Sanierungsfirmen vom Versicherungsnehmer sofort schriftlich aufgefordert werden, vor Beginn der Arbeiten ein Sanierungskonzept nach den Anerkannten Regeln der Technik, des Schimmelpilz-Sanierungsleitfadens des UBA’s, der BiostoffV sowie der BGI 858 vorzulegen.

Sollten die Firmen dieser Aufforderung nicht innerhalb kürzester Zeit nachkommen, sollte der Versicherungsnehmer die Ausführung der Arbeiten durch diese Firmen ablehnen und selbst einen Sachverständigen und eine qualifizierte Fachfirma beauftragen.

Die Versicherung kann den Versicherungsnehmer nicht zwingen, die rahmenvertraglich gebundenen Sanierungs- und Trocknungsfirmen zu beauftragen. Er kann selbst entscheiden welche Firmen die Arbeiten ausführen sollen.

Einige Versicherungen bzw. Schadensregulierer setzen die Versicherungsnehmer unter Druck, in dem sie ankündigen, die Zahlung zu verweigern, wenn er nicht die rahmenvertraglich gebundenen Firmen beauftragt.

Wenn der Versicherungsnehmer eine fachlich richtige und vollständige Wiederherstellung wünscht, muss er diesem Druck standhalten und die Sanierung ggf. vorläufig auf eigene Kosten durchführen lassen. Das Geld ist dann auf dem Rechtsweg einzuklagen. Auch besteht die Möglichkeit eine Klage auf Vorauszahlung durch die Versicherung zu führen. Hierbei sollte sich der Versicherungsnehmer anwaltlich beraten und vertreten lassen.

Letztendlich ist dieses leider oft der einzige Weg zu einer vollständigen Sanierung der Feuchteschadensursache, der Schadensauswirkung, der Schimmelpilzbeseitigung sowie der Wiederherstellung in den vorherigen Zustand.

Anderenfalls besteht das Risiko für den Eigentümer bzw. der Hausverwaltung darin, dass die Trocknungs- und/oder die Sanierungsmaßnahmen unzureichend durchgeführt werden. Sollten verdeckte Schadensbereiche nicht ausreichend getrocknet oder saniert worden sein, können Langzeit- und Folgeschäden auftreten. In diesem Fall sind die nachträglichen Sanierungskosten erheblich.

In der Regel werden die Bewohner bzw. der Versicherungsnehmer zu einer Unterzeichnung eines Abnahmeprotokolls gedrängt. Sollte es in den Folgemonaten zum erneuten Schimmelpilzbefall, zu muffigen Gerüchen in den Räumen oder zu gesundheitlichen Beschwerden bei den Bewohnern kommen, streiten die Firmen und die Versicherung den Zusammenhang ab.

Für die Versicherung ist der Schaden abgewickelt. Die Bewohner / Mieter fordern vom Eigentümer jedoch weiterhin die vollständige Beseitigung der Schimmelpilzbelastung und/oder des Geruches. Der Gebäudeeigentümer bleibt häufig auf den zweiten Sanierungskosten sitzen.

Daher sollten Sie sich beraten und vertreten lassen. Im Schadensfall ist die Versicherung ein Vertragspartner, der an die Wirtschaftlichkeit seines Unternehmens denkt. Daher ist es empfehlenswert sich durch einen Sachverständigen vertreten zu lassen.

In keinem Fall darf der Versicherungsnehmer eine Abtretungserklärung an den Schadensregulierer oder an die Sanierungs- / Trocknungsfirma unterschreiben.

Fazit:
Wir ermitteln die Schadensursache und erstellen Ihnen ein Sanierungskonzept. Auf Wunsch vertreten wir Ihre Interessen, begleiten Sie bei den Sanierungsmaßnahmen und führen Erfolgskontrollen durch. Aus der Erfahrung sollten besonders Trocknungsfirmen angeleitet und überwacht werden.

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